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Gewerbefinanzierung: Die Immobilie als Renditeobjekt

Abgelegt unter Wirtschaft & Finanzen by Jörg Pankalla am 14. Oktober 2013

Gewerbliche FinanzierungDie gewerbliche Immobilienfinanzierung (oder auch Investorenfinanzierung) ist bedingt durch ihre vielfältigen Ausgestaltungsmöglichkeiten eine mit hohem Rechercheaufwand verbundene Option für die Ertragsoptimierung eines Unternehmens oder die Gewinnmaximierung einer Kapitalanlage. Je nach Objektzweck und Art des Gewerbes unterscheiden sich mögliche Kreditgeber und Risikostruktur der Finanzierung. In der Regel wird eine Gewerbefinanzierung von Anfang an von Finanzierungsfachleuten betreut, um alle Möglichkeiten der Optimierung und Konditionierung auszuschöpfen. Auch wenn die Gewerbefinanzierung generell von der privaten Immobilienfinanzierung zu unterscheiden ist, so gibt es doch einige Parallelen im Ablauf: Zuerst sollte der Finanzierungsinteressent alle Möglichkeiten zur Optimierung ausloten – dies beinhaltet die Festlegung des optimalen Fremdkapitalvolumens unter Berücksichtigung der vorhandenen Ertragssituation sowie auch die Einbindung von möglichen Unterstützungen wie beispielsweise Förderungen (speziell bei Gewerbefinanzierungen ggf. Subventionen).

Welche Voraussetzungen sollten mindestens erfüllt sein?

Entscheidend für den Erfolg einer Finanzierung ist insbesondere der Eigenkapitalanteil. Generell wird von Fachleuten ein Mindesteigenkapitalanteil von 20% empfohlen, darunter erhöht sich nicht nur das Risiko eines Rückzahlungsausfalles, sondern der Kreditgeber wird wegen des erhöhten Risikos auch einen Zinsaufschlag auf die Konditionen verlangen. Daneben sollte ein waches Auge auf die Einkommens- resp. Ertragssituation geworfen werden: Ist das Einkommensumfeld stabil, verringert sich das Risiko, eines Tages die Finanzierungsbelastung (z.B. aus Ratenzahlungen) nicht mehr schultern zu können. Auch die Nebenkosten müssen in die Finanzierungskalkulation einbezogen werden: Oft entstehen durch Notare, Grundbucheintragungen und weitere Leistungen im Zusammenhang mit dem Immobilienprojekt zusätzliche Kosten, die berücksichtigt werden müssen. Das Risikoprofil kann ferner günstig beeinflusst werden, wenn weitere Kreditnehmer mit zusätzlichen Sicherheiten einbezogen werden können oder wenn durch den Abschluss von flexibilisierenden Aspekten in den Kreditvertrag ein erhöhtes Maß an einkommensabhängigen Tilgungsleistungen berücksichtigt werden kann.

Unterschiede zur privaten Immobilienfinanzierung – Zwecke und Anbieter differieren

Bei der privaten Immobilienfinanzierung spielt hauptsächlich der eigene Wohnzweck in die Überlegungen ein. Bei einer Gewerbefinanzierung bzw. gewerblichen Immobilienfinanzierung differieren die Objektzwecke in hohem Maße: So liegen die Anwendungsbereiche z.B. in Ladenlokalen, Produktionshallen, Ateliers, Kanzleien oder Mehrfamilienhäuser – viele weitere Möglichkeiten sind denkbar. Aufgrund dieser sehr unterschiedlichen Verwendungsmöglichkeiten müssen auch weitergehende Bewertungen vorgenommen werden: Während bei privaten Finanzierungen lediglich eines Objektbewertung sowie die Bewertung der Vermögens- und Einkommensverhältnisse des Kreditnehmers erfolgen, müssen eventuelle Kreditgeber bei Gewerbefinanzierungen die wirtschaftliche Situation des Unternehmens, die Zukunftsaussichten sowie eine generelle Bewertung des Marktumfeldes vornehmen. Ohne diese eingehenden Betrachtungen ist keine Risikobewertung möglich. Es differieren auch die Kreditgeber: Während der private Häuslebauer oder Immobilienerwerber meist zu einem Kreditinstitut geht, kommen als Kreditgeber für Gewerbefinanzierungen auch Investmentgesellschaften, die öffentliche Hand oder private oder gewerbliche Investorenvereinigungen in Frage. Ferner sind die Darlehenssummen gewerblicher Finanzierungsprojekte oftmals weitaus höher als bei privaten Finanzierungen.

Makler oder Bank: Wo kann ein besserer Vergleich von Gewerbefinanzierungen stattfinden?

Da Gewerbefinanzierungen nicht zwangsläufig bei einer Bank realisiert werden müssen und auch vor der Entscheidung für eine Finanzierung an sich die individuellen Kriterien z.B. zur Ertragslage und zur Risikobereitschaft beachtet, sowie Optimierungen vorgenommen werden müssen, empfiehlt sich der Gang zu einem Finanzprofi resp. Makler. Er verfügt über die notwendigen Vorkenntnisse und kennt die Marktgegebenheiten – und kann diese zum Vorteil des Finanzierungsnehmers nutzen. Die Beratung in einer Bank hingegen ist nicht unabhängig, da die Bank versuchen wird, ihre hauseigenen Produkte anzubringen und so ggf. nicht die sehr viel umfangreicheren Möglichkeiten des Gesamtmarktes darstellen kann. Ein sinnvoller, konzertierter Vergleich bedarf ferner einer abgestimmten (möglichst gleichlautenden) Anfrage bei unterschiedlichen Kreditgebern, um später den effektiven Vergleich zu ermöglichen. Denkbar ist unter Umständen sogar eine kombinierte Kreditaufnahme bei verschiedenen Darlehensgebern, wenn dies zu einer insgesamt günstigeren Gesamtfinanzierung beiträgt.

Die Immobilie als Renditeobjekt

Die Anschaffung z.B. eines Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zu Renditezwecken (also für die Vermietung) bedingt einer sehr guten Sachkenntnis über Finanzierungszusammenhänge, sowie über erzielbare Mieten und Rechte und Pflichten aus dem Verhältnis Eigentümer zu Mieter. Auch wenn Immobilien gemeinhin als sichere, inflationsunabhängige Sachwertanlagen gelten – ohne das entsprechende Know-how zu Finanzierung, Mietpreisentwicklung, Immobilienbewertung und Betreuungsaufwand wird das Investment zu einem unnötig großen Wagnis. Sowohl gewerbliche wie private Investoren sollten immer zunächst mit einem professionellen Finanzberater klären, ob überhaupt und – wenn ja – welche Anlagen für die jeweils individuelle Situation und die eigene Risikobereitschaft geeignet sind. So ist z.B. eine andere Möglichkeit, Immobilien als renditestarke Anlage zu nutzen, die Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds. Hier geht der Anleger quasi eine unternehmerische Beteiligung ein, ohne sich aber um die Details (z.B. die Suche und Verhandlung mit Mietern) kümmern zu müssen. Eine ausführliche Basisinformation muss jedoch in jedem Falle erworben werden, um das Risiko besser einschätzen zu können. Weitere Informationen rund um die gewerbliche Immobilienfinanzierung finden Interessenten auf der Seite www.gewerbliche-finanzierung.com – oder es gibt auch hier alternative Investitionsmöglichkeiten.

 



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